1. ISKLJUČIVO ELEKTRONIČKA KOMUNIKACIJA U ZEMLJIŠNOKNJIŽNOM POSTUPKU: TKO, KAKO I KADA?
Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zemljišnim knjigama (u nastavku teksta: ZIDZZK) propisao je da se sva komunikacija u zemljišnoknjižnom postupku obavlja isključivo elektronički, ali u zemljišnoknjižnom postupku potrebno je sve podneske podnositi putem javnog bilježnika i odvjetnika, uz iznimku nadležnog državnog odvjetništva, koje samostalno podnosi zemljišnoknjižne podneske.

Odluke javnopravnih tijela koje se dostavljaju na provedbu u zemljišnu knjigu također se moraju dostaviti elektroničkim putem¹.

Nakon što su zemljišne knjige prepisane u elektronički oblik i verificirane, učinjene dostupnima putem interneta, omogućeno izdavanje izvadaka putem sustava eGrađani, omogućeno podnošenje prijedloga elektroničkim putem, uvedena promjena osobnih podataka putem OIB-a te odlučeno da se zbirka isprava vodi isključivo u elektroničkom obliku, logičan slijed je bilo i uvesti isključivo elektroničko podnošenje prijedloga za upis u zemljišne knjige².

Navedeno uređenje izazvalo je mnoštvo pitanja, tko može podnijeti prijedlog elektronički i zašto je krug osoba koje mogu elektronički podnijeti prijedlog ograničen.

Napominjemo da se i prije prijedlog za upis u zemljišnu knjigu elektroničkim putem mogao podnijeti isključivo putem odvjetnika ili javnog bilježnika, ali je stranka imala na raspolaganju mogućnost da samostalno podnese prijedlog za upis neposrednom predajom nadležnom sudu ili putem pošte.

Od 10. veljače 2023. stranke će prijedloge za upis kao i druge podneske u zemljišnoknjižnom postupku moći podnijeti isključivo elektroničkim putem.

S obzirom na ograničen krug osoba kojima je omogućeno podnijeti prijedlog za upis u zemljišnu knjigu elektroničkim putem, nameće se pitanje zašto elektronička komunikacija u zemljišnim knjigama nije izjednačena s ostalim postupcima.

Da bi se odgovorilo na to pitanje, potrebno je uzeti u obzir priloge uz prijedlog za upis. Naime, u odnosu na sam prijedlog, zapravo ne postoji zapreka da prijedlog putem sustava eGrađani podnese bilo koja osoba, ali problem se pojavljuje s prilozima koji se prilažu uz prijedlog.

Naime, isprave koje bi trebale poslužiti kao temelj za dopuštenje upisa dostavljaju se zemljišnoknjižnom sudu u izvorniku ili ovjerenom prijepisu odnosno preslici³. Prijepis odnosno isprava čiji je sadržaj ovjeren u skladu sa zakonom izjednačen je s izvornikom, a za isprave prenesene u elektronički oblik koje bi trebale poslužiti kao temelj za dopuštenje upisa ovlašteni korisnici informacijskog sustava u primjeni u poslovanju suda jamče da su istovjetne s onima u papirnatom obliku te su bile predočene u izvorniku odnosno ovjerenoj preslici, tj. prijepisu.

Valja napomenuti da se u odnosu na privatne isprave, upis u zemljišne knjige može dopustiti samo na temelju isprave na kojoj je ovjeren potpis osobe čije se pravo ograničuje, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu⁴. Budući da trenutačno ne postoji mogućnost ovjere elektroničkog potpisa, gotovo sve privatne isprave na kojima se temelji upis u zemljišnim knjigama čine papirnate isprave koje su prenesene u elektronički oblik. Trenutačno, jedine osobe kojima je zakonodavac dao povjerenje za prijenos papirnatih isprava u elektronički oblik jesu javni bilježnici, odvjetnici i državni odvjetnici.

Nadalje, upisi u zemljišne knjige mogu se dopustiti i temeljem odluka koje donose i koje po službenoj dužnosti dostavljaju javnopravna tijela na provedbu u zemljišnu knjigu. Navedene odluke se od 10. veljače 2023. zemljišnoknjižnom sudu također moraju dostaviti isključivo elektroničkim putem, a imajuću na umu digitalizaciju čitave državne uprave, kao i sudbene vlasti, odluke će vjerojatno biti elektroničke isprave.

Određen broj javnopravnih tijela može se pojaviti u dvostrukoj ulozi, i to kao tijelo koje dostavlja svoju odluku na provedbu po službenoj dužnosti, ali i kao stranka koja podnosi prijedlog za upis temeljem privatne isprave. U tom slučaju valja i razlikovati poziciju tih tijela i tako postupati. Primjerice, upravno tijelo u županiji donosi rješenje o izvlaštenju, i to rješenje može se dostaviti po službenoj dužnosti na provedbu zemljišnoknjižnom odjelu, ali županija može temeljem ugovora o kupoprodaji predlagati upis za korist županije, u kojem slučaju sama županija nije ovlaštena podnijeti prijedlog za upis elektroničkim putem, već to mora učiniti putem javnog bilježnika ili odvjetnika.

U odnosu na pravne lijekove u zemljišnoknjižnom postupku, jednako kao i svi drugi podnesci, i pravni lijekovi moraju se od 10. veljače 2023. podnositi elektroničkim putem, ali to ne znači da stranke gube mogućnost same sastavljati pravne lijekove, zapravo upravo suprotno, javni bilježnik ili odvjetnik pravni će lijek koji stranka dostavi poslati zemljišnoknjižnom odjelu. Ako stranka dostavlja podnesak putem javnog bilježnika ili odvjetnika, a istovremeno ih nije ovlastila za zastupanje, tada je uloga javnog bilježnika odnosno odvjetnika isključivo posrednička, primjerice stranka je sama sastavila prigovor, a javni bilježnik može skenirati taj prigovor i dostaviti ga na provedbu zemljišnoknjižnom sudu. Navedeno strankama ne bi trebalo prouzročiti dodatne troškove jer je pristojba za podnošenje prijedloga i podneska elektroničkim putem umanjena za 50 %, stoga će primjerice trošak ulaganja žalbe biti 125,00 kuna umjesto dosadašnjih 250,00 kuna.

Zaključno, prijedlozi za upis u zemljišnu knjigu kao i svi drugi zemljišnoknjižni podnesci (pravni lijekovi, prijedlozi za pokretanje pojedinačnih ispravnih postupaka, prijave i prigovori u posebnim postupcima i slično) od 10. veljače 2023. moći će se podnijeti isključivo elektronički, putem javnih bilježnika i odvjetnika, uz iznimku državnih odvjetnika, koji prijedloge podnose samostalno. Zemljišnoknjižne podneske koje će stranka od 10. veljače 2023. predati neposredno na sudu ili putem pošte, sud će odbaciti isključivo iz razloga što prijedlog nije predan elektronički.

2. NAGRADA I NAKNADA JAVNOM BILJEŽNIKU KAO POVJERENIKU SUDA U ZEMLJIŠNOKNJIŽNOM POSTUPKU
Od stupanja na snagu ZIDZZK-a postavilo se nekoliko pitanja vezanih uz isplatu nagrade i naknade javnim bilježnicima kao povjerenicima suda u postupku osnivanja, obnove i dopune zemljišne knjige, odnosno u postupku povodom prijava i prigovora izjavljenih u ispravnom postupku. Valja upozoriti da će se konačni modalitet isplate kao i visina nagrade i naknade utvrditi pravilnikom koji je ministarstvo nadležno za poslove pravosuđa dužno donijeti. Do donošenja navedenoga pravilnika možemo samo razmotriti zakonske okvire koji su definirali opseg pravilnika.

ZZK nije propisano iz kojih se sredstava financira rad javnog bilježnika, ali kako postupak osnivanja, obnove i dopune zemljišne knjige ostaje redovit posao suda, svakako postoji mogućnost da se postupak financira iz državnog proračuna. Osim navedenoga, a budući da ZZK propisuje mogućnost sufinanciranja poslova osnivanja, obnove i dopune zemljišne knjige, rad javnih bilježnika jednim će se dijelom svakako (su)financirati i sporazumima o sufinanciranju, a što je vidljivo i u izmjeni i dopuni članka 233. ZZK-a. Naime, člankom 233. st. 4. ZZK-a propisano je da se sporazumom osiguravaju sredstva za financiranje svih troškova osnivanja ili obnove zemljišnih knjiga te pojedinačnog preoblikovanja i nagrada i naknada javnog bilježnika kao povjerenika suda koji provodi postupak, a sve u dogovorenim omjerima ili u cijelosti. Krug osoba koje mogu sudjelovati u postupku (su)financiranja jesu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, pravne osobe koje upravljaju javnim dobrom u općoj uporabi, kao i pravne osobe koje obavljaju djelatnosti određene posebnim zakonima kao javne usluge.

Nagrada i naknada javnog bilježnika kao povjerenika suda u provođenju postupka osnivanja i obnove zemljišne knjige određuje se u jedinstvenom iznosu te se odnosi na sve radnje javnog bilježnika u postupku sastavljanja nacrta zemljišnoknjižnog uloška za jednu katastarsku česticu te postupku povodom prijava i prigovora, a javnobilježnička pristojba se ne plaća⁵.

Javni bilježnik može za službene radnje koje je proveo u postupku osnivanja i obnove zemljišne knjige kao povjerenik suda zaračunati i naplatiti samo nagradu i naknadu propisanu pravilnikom koji donosi ministar nadležan za poslove pravosuđa, uz prethodnu suglasnost ministra nadležnog za poslove financija⁶.

Nagrada i naknada javnog bilježnika za rad u postupku povodom prijava i prigovora obuhvaćena je nagradom i naknadom u postupku osnivanja i obnove⁷ te je riječ o jedinstvenom iznosu, a što je napomenuto na dva mjesta u samom ZZK-u (čl. 186.h st. 1. i čl. 199. st. 7. ZZK-a). Javni bilježnik ima obvezu da, nakon što sastavi sve nacrte zemljišnoknjižnih uložaka, o tome obavijesti sud. Ta obavijest mora sadržavati i podatak o ukupnom broju katastarskih čestica za koje su sastavljeni zemljišnoknjižni ulošci, kao i sve potrebne podatke za uplatu nagrade i naknade javnom bilježniku za provedeni postupak⁸. Tu obavijest uz odluku o otvaranju zemljišne knjige nadležni sud dostavlja ministarstvu nadležnom za poslove pravosuđa⁹. Upravo temeljem te obavijesti ministarstvo nadležno za poslove pravosuđa obračunat će iznos nagrade i naknade javnog bilježnika, a nakon što javni bilježnik dovrši povjerene poslove¹⁰. Ministarstvo nadležno za poslove pravosuđa, nakon što obračuna iznose, donijet će rješenje o isplati, protiv kojega nije dopuštena žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.

Imajući na umu navedeno, ZZK propisao je okvir za izračun i modalitet isplate nagrade i naknade za rad javnog bilježnika kao povjerenika suda. Posebno treba istaknuti da je riječ o jedinstvenom iznosu nagrade i naknade po jednoj katastarskoj čestici koja će se odrediti pravilnikom. Stoga će se nagrada i naknada javnom bilježniku odrediti prema broju katastarskih čestica bez obzira na to koliko je pripremnih radnji ili rasprava javni bilježnik imao.

3. ZABILJEŽBA PRVENSTVENOG REDA – NOVOSTI
Zabilježba prvenstvenog reda redizajnirana je ZIDZZK-om u znatnom opsegu.

Jedan dio izmjena proizašao je iz izmjena načina podnošenja prijedloga za upis u zemljišne knjige. Naime, do sada kada se upis predlagao u redu prvenstva zabilježbe, prijedlog za upis uvijek je morao biti podnesen neposrednom predajom sudu ili putem pošte jer se kao prilog morao priložiti pisani otpravak rješenja kojom je zabilježba dopuštena. Kako od 10. veljače 2023. više nema mogućnosti podnošenja prijedloga pisanim putem, tako je i ova zabilježba u tom dijelu izmijenjena. Prijedlog za upis ili brisanje prava za koje je prvenstveni red zabilježen mora se, zajedno s otpravkom rješenja kojim je zabilježba bila dopuštena, podnijeti u roku elektronički, isključivo putem javnog bilježnika, kojem stranka predaje otpravak rješenja na čuvanje u pologu isprava do donošenja rješenja o upisu. Upis koji je proveden u prvenstvenom redu, javni bilježnik zabilježit će kao potvrdu o činjenicama na otpravku te otpremiti predlagatelju upisa.¹¹

Druga izmjena u odnosu na zabilježbu prvenstvenog reda odnosi se na proširenje zabilježbe s jedne strane, kao i suženje s druge strane. Zabilježba je proširena tako da se uz zabilježbu prvenstvenog reda namjeravanog otuđenja i opterećenja, može osnovati prvenstveni red i za druga stvarna prava, a prilikom upisa zabilježbe naznačit će se pravo za koje je zabilježba osnovana. Međutim, zabilježba je i sužena tako da prijedlog za upis zabilježbe prvenstvenog reda ne može podnijeti više osoba zajednički, niti jedna osoba istim prijedlogom može zahtijevati i upis zabilježbe namjeravanog otuđenja i upis zabilježbe namjeravanog osnivanja založnog prava¹². Iz navedene odredbe proizlazi da bi osoba mogla predložiti upis zabilježbe prvenstvenog reda namjeravanog otuđenja ili opterećenja i nekog drugog stvarnog prava, ali istim prijedlogom ne bi mogla zatražiti samo upis zabilježbe prvenstvenog reda namjeravanog otuđenja i opterećenja. U ovom dijelu, vjerojatno se neće pojaviti neka veća pitanja. Pitanja se pojavljuju u dijelu kada nekretnina ima više suvlasnika, a svi predlože upis zabilježbe prvenstvenog reda, potom treća osoba predloži upis na svim suvlasnicima u različitim prvenstvenim redovima temeljem jednog pravnog posla. Osobito se pojavljuje problem pri upisu založnog prava. Smatramo da bi se u navedenom slučaju prilikom upisa trebalo naznačiti u kojem se prvenstvenom redu upisuje založno pravo u odnosu na koji suvlasnički dio, ali potrebno je upisati samo jedno založno pravo. Također, i pri upisu, primjerice, vlasništva na više suvlasnika, u tekstualni dio treba se upisati u kojem se prvenstvenom redu upis provodi u odnosu na određeni suvlasnički dio.

Pri upisu založnog prava moglo bi se pojaviti da se založno pravo nalazi u različitom prvenstvenom redu u odnosu na suvlasnike, ali se to i trenutačno može (upišu se prije same zabilježbe prvenstvenog reda na suvlasnike različita založna prava).

Zaključno, prilikom provedbe upisa u više prvenstvenih redova, sud će morati točno upisati u kojem se prvenstvenom redu upis provodi, ali se pravo treba upisati kao jedno.

4. ZAKLJUČAK
ZIDZZK u svojoj kratkoj primjeni već je izazvao brojna pitanja, a nakon što sve odredbe stupe na snagu i njegovom duljom primjenom svakako će se pojaviti i dodatna. U svakom slučaju, zakonodavac je još jednom pokazao da beskompromisno nastavlja digitalizaciju svih sudskih postupaka, pa tako i zemljišnoknjižnog postupka, što bi u konačnici trebalo povećati transparentnost u postupanju, ali i ubrzati postupak, kao i smanjiti troškove postupka, kako za sud, tako i za same stranke.,

* Viša savjetnica – specijalistica u Sektoru za zemljišnoknjižna i stvarna prava, Ministarstvo pravosuđa i uprave RH.
1 Vidi čl. 106. Zakona o zemljišnim knjigama (Nar. nov., br. 63/19 i 128/22 – u nastavku teksta: ZZK).
2 Od ukupnog broja podnesenih prijedloga u 2021., oko 40 % bilo je podneseno elektroničkim putem, što je povećanje u odnosu na 2020. od 60 %.
3 Vidi čl.112. ZZK-a.
4 Vidi čl. 57. ZZK-a.
5 Vidi čl. 186.h ZZK-a.
6 Vidi čl. 186.i ZZK-a.
7 Vidi čl. 199. st. 7. ZZK-a.
8 Vidi čl. 186.d ZZK-a.
9 Vidi čl. 193. st. 9. ZZK-a.
10 Vidi čl. 233.a ZZK-a.
11 Vidi čl. 80. ZZK-a.
12 Vidi čl. 77. ZZK-a.