1. UVOD
Zabilježba je upis kojim se čine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom određeno da ih se može zabilježiti u zemljišnim knjigama. Upis zabilježbe u zemljišne knjige uređen je Zakonom o zemljišnim knjigama (Nar. nov., br. 63/19 i 128/22 - u nastavku teksta: ZZK), a osim tim Zakonom i brojnim drugim zakonima propisane su razne zabilježbe.

Zabilježbom se mogu osnivati određeni pravni učinci kad je to predviđeno zakonom¹. Zemljišnoknjižne zabilježbe su zabilježbe osobnih odnosa i pravne činjenice mjerodavne za pravni promet nekretnina. Zabilježbe osobnih odnosa upisuju se da bi učinile vidljivim osobne odnose, osobito ograničenja glede upravljanja imovinom (npr. maloljetnost, skrbništvo, produženje roditeljskoga prava, otvaranje stečaja i dr.), kao i druge odnose i činjenice određene zakonom, s učinkom da se nitko ne može pozivati na to da za njih nije znao niti morao znati². Zabilježbe pravnih činjenica mjerodavnih za pravni promet upisuju se kako bi se ostvarili pravni učinci koje zabilježba proizvodi prema odredbama ZZK-a ili drugih zakona (zabilježba prvenstvenoga reda, otpisa zemljišta, zajedničke hipoteke, otkaza hipotekarnih tražbina, spora, prisilne dražbe, zabrane otuđenja ili opterećenja, obveze zahtijevanja brisanja hipoteke, pridržaja prvenstvenoga reda, zabilježbe određene prema pravilima o ovrsi i osiguranju i dr.)³.

Zabilježbom se ne upisuju knjižna prava, niti se zabilježbom mogu stjecati, mijenjati ili prestajati knjižna prava, ali su iznimno bitne u zemljišnoknjižnom pravu, i to ne samo zbog svojih zakonom propisnih pravnih učinaka, već i zbog publicitetne funkcije zabilježbi. Vrlo rijetko zabilježbe sprječavaju daljnje upise u zemljišne knjige, ali one čine vidljivima neke odnose ili činjenice koje na određeni način mogu utjecati na valjanost, mogućnost i način raspolaganja knjižnim pravom, stjecanje knjižnog prava, njegov prvenstveni red i sl.⁴

Za upis svake zabilježbe moraju se ispuniti sve materijalne i postupovne pretpostavke koje se zahtijevaju i za provedbu ostalih zemljišnoknjižnih upisa i eventualne posebne pretpostavke koje su predviđene za upis te zabilježbe.

Ovaj članak bavi se upisom zabilježbe prvenstvenog reda, koja je doživjela veliku izmjenu stupanjem na snagu Novele Zakona o zemljišnim knjigama iz 2022.⁵ (u nastavku teksta: Novela ZZK).

2. ZABILJEŽBA PRVENSTVENOG REDA

2.1. ŠTO JE ZABILJEŽBA PRVENSTVENOG REDA I KOJE UČINKE PROIZVODI
Zabilježba prvenstvenog reda je zabilježba u zemljišnim knjigama kojima se zasniva prvenstveni red za upis knjižnih prava koja nositelji tek namjeravaju ostvariti odnosno za buduće upise. Zabilježba prvenstvenog reda uređena je u člancima 77. - 82. ZZK-a.

Ovom zabilježbom osigurava se prvenstveni red za upise koji u trenutku podnošenja prijedloga za zabilježbu prvenstvenog reda još nisu ostvareni ili ne postoje sve pretpostavke za uknjižbu ili predbilježbu tih prava, ali kada se upis tih prava zatraži u prvenstvenom redu koji je zabilježbom prvenstvenog reda osiguran, njihov će se prvenstveni red ravnati prema času kad je zemljišnoknjižnom sudu stigao prijedlog za zabilježbu prvenstvenog reda⁶. Zabilježbom se stvara prvenstveni red od trenutka kad je zemljišnoknjižni sud zaprimio prijedlog za upis zabilježbe prvenstvenog reda⁷.

2.2. TKO MOŽE ZAHTIJEVATI UPIS ZABILJEŽBE PRVENSTVENOG REDA
Vlasnik je ovlašten zahtijevati zabilježbu da namjerava svoje zemljište otuđiti ili osnovati založno pravo ili neko drugo stvarno pravo, ali prijedlog za upis zabilježbe prvenstvenog reda ne može podnijeti više osoba zajednički, niti jedna osoba istim prijedlogom može zahtijevati i upis zabilježbe namjeravanog otuđenja i upis zabilježbe namjeravanog osnivanja založnog prava⁸.

Novela ZZK-a je u odnosu na prijašnje uređenje u ovom dijelu znatno ograničila ovlaštenika prilikom podnošenja prijedloga. Naime, ako je riječ o suvlasnicima, izričito je navedeno da oni ne mogu zajednički podnijeti prijedlog niti da se jednim prijedlogom može tražiti upis zabilježbe za upis više prava.

U praksi je od početka primjene Novele ZZK-a dosta polemike izazvalo uređenje kojim je ograničen broj osoba koje podnose prijedlog. Naime, postavlja se pitanje suvlasnika koji ne mogu podnijeti zajednički prijedlog za upis zabilježbe prvenstvenog reda, stoga svaki suvlasnik osniva „svoj“ red prvenstva, a poseban problem predstavlja upis založnog prava u prvenstvenom redu namjeravanog otuđenja.

Ipak, prije svega valja istaknuti da se zabilježbom prvenstvenog reda osigurava ovlaštenicima da se prilikom uknjižbe ili predbilježbe u redu prvenstva ispituju pretpostavke za dopustivost upisa u trenutku u kojem je zabilježen prvenstveni red te da se upisi koji su dopušteni nakon toga, po prijedlogu stranke mogu brisati.

Stoga, upis na svakome suvlasniku njegova prvenstvenog reda ne umanjuje učinke ove zabilježbe. Prigovori koji se odnose na primjenu odredbe iz Novele ZZK-a, prije svega, tehničke su prirode te se njima upućuje da se jedno pravo ne može upisati u dva prvenstvena reda.

Navedena odredba u ZZK-u upravo je izmijenjena zbog zahtjeva iz prakse. Naime, otpravak rješenja kojim se dopušta zabilježba prvenstvenog reda može se izraditi samo u jednom primjerku.

Stoga, nije moguće otpremiti strankama, ako je više predlagatelja, rješenje u više primjeraka, već je sud morao tražiti stranke da odrede punomoćnika za primanje pismena. Uostalom, postavljalo se i pitanje, na koji način jedan od suvlasnika može brisati zabilježbu prvenstvenog reda ako drugi nije suglasan s brisanjem? Mijenja li se u tom slučaju sama zabilježba?

Stoga, novim uređenjem otklonjen je problem dostave i omogućeno da svaki suvlasnik samostalno raspolaže zasnovanim prvenstvenim redom. No, sada je najveći problem što se, primjerice, jedno založno pravo upisuje u dva prvenstvena reda, ali i prijašnje je založno pravo na različitim suvlasničkim dijelovima moglo imati de facto različito mjesto u prvenstvenom redu. Naime, što je prvenstveno mjesto založnog prava? Riječ je o prvenstvenom mjestu za njegovo namirenje. Također, ne postoji zapreka da se založno pravo upiše kao jedno, ali se u tekstualnom dijelu upisa treba navesti u kojem je prvenstvenom redu (poslovni broj Z) upisan u odnosu na koji suvlasnički dio.

U odnosu na promjenu da se jednim prijedlogom može zahtijevati samo jedan upis također su se javile nedoumice, ali u ovom je slučaju definitivno došlo do jasnijeg postupanja. Naime, sada se stranci za svako pravo izdaje i zasebno rješenje. Zakonodavac je možda mogao urediti odredbu i na drukčiji način, odnosno omogućiti stranci da podnese jedan prijedlog za više prava, a pritom izdati za svako pravo posebno rješenje, ali se odlučio na pristup jedan prijedlog - jedno rješenje, što je u skladu s čitavim postupanjem u zemljišnoknjižnom postupku.

Stoga, nedvojbeno, nakon Novele ZZK-a jednim prijedlogom samo jedna stranka može zatražiti upis samo jednog prava, a prilikom naknadnog upisa u prvenstvenom redu sud može u tekstualnom dijelu navesti da je riječ o upisu u odnosu na određeni suvlasnički dio u tom redu prvenstva, a u odnosu na drugi u drugom redu prvenstva. Prilikom upisa vlasništva moguće je upisati na svaki suvlasnički dio vlasništvo u prvenstvenom redu, a potom spojiti suvlasničke dijelove jer se upis prvenstvenog reda vidi u povijesnom prikazu.

2.3. PRAVA ZA KOJA SE MOŽE OSNOVATI PRVENSTVENI RED U ZEMLJIŠNIM KNJIGAMA
Do Novele ZZK-a prvenstveni red u zemljišnim knjigama mogao se osnovati zabilježbom prvenstvenog reda namjeravanog otuđenja i/ili namjeravanog opterećenja, dok su sve druge zabilježbe bile izuzete. Zabilježba prvenstvenoga reda za založno pravo za osiguranje tražbine može se osnovati uz naznaku najvišega iznosa do kojega bi tim založnim pravom bila osigurana tražbina⁹.

Stupanjem na snagu Novele ZZK-a omogućeno je da se zabilježba prvenstvenog reda može upisati i za druga stvarna prava, s naznakom vrste stvarnog prava za koju se zahtijeva zabilježba¹⁰. Neka od prava koja bi se mogla upisati, bila bi, primjerice, osnivanje prava građenja kada bi zabilježba glasila: „Zabilježuje se prvenstveno pravo namjeravanog osnivanja prava građenja“.

2.4. ISPRAVE TEMELJEM KOJIH SE MOŽE DOPUSTITI UPIS ZABILJEŽBE PRVENSTVENOG REDA
Upis zabilježbe prvenstvenog reda dopušta se temeljem prijedloga na kojem je ovjeren potpis stranke. U prijedlogu se mora naznačiti vrsta stvarnog prava za koju se zahtijeva zabilježba, a za založno pravo za osiguranje tražbine najviši iznos do kojega bi tim založnim pravom bila osigurana tražbina.

2.5. PODNOŠENJE PRIJEDLOGA ZA UPIS ZABILJEŽBE
Prijedlog se stupanjem na snagu odredbe članka 105. Novele ZZK-a može podnijeti isključivo elektronički, putem javnog bilježnika ili odvjetnika, odnosno putem državnog odvjetnika, kao ovlaštenih korisnika sustava.

2.6. POSTUPANJE SUDA S PRIJEDLOGOM I OTPREMA ODLUKE
Zabilježba prvenstvenoga reda dopustit će se samo ako bi po stanju zemljišne knjige bila dopuštena uknjižba ili brisanje onoga prava koje se treba upisati odnosno brisati, i ako je na prijedlogu za zabilježbu istinitost potpisa ovjerovljena na propisani način. Odluka kojom se udovoljava prijedlogu za zabilježbu prvenstvenog reda izdaje se samo u jednom otpravku na kojem se potvrđuje da je zabilježba izvršena i otprema se isključivo pisanim putem¹¹. Zabilježbe prvenstvenog reda gube učinak istekom roka od godine dana od dana provedbe upisa u zemljišnoj knjizi. U odluci kojom se udovoljava prijedlogu naznačit će se dan kojim završava rok.¹²

U praksi su se pojavila određena pitanja jesu li odredbe da se odluka otprema u pisanom obliku kontradiktorne odredbama da se redoviti zemljišnoknjižni spisi vode u elektroničkom obliku¹³. No, navedene odredbe nisu kontradiktorne jer sud stranci dostavlja pisani otpravak rješenja, dok će u samom sustavu zabilježiti da je otpravak otpremljen. Tako se sudska dostavnica (povratnica) vraća na istovjetan način kao u ostalim spisima, a sama stranaka zaprima pismeno u papirnatom obliku. Zapravo, kako se trenutačno pismena materijaliziraju (odnosno ispisuju) izvan suda, sudu se može otprema činiti kao različita u tim predmetima, ali za samu stranku nema razlike. Nadalje, na otpravku sud mora naznačiti potvrdu da je zabilježba izvršena. Ova potvrda može se staviti ručnim pisanjem i nije potrebno dodatno stavljati štambilje. Također, ova isprava može biti digitalno potpisana, ali da bi se kasnije dopustio upis u tom redu prvenstva na ispravi mora biti naznačena provedba.

U trenutačnom uređenju, nužno je da se otpravak izda isključivo u jednom primjerku jer je upravo taj pisani otpravak stranci jedini dokaz da ima pravo u redu prvenstva, poput bjanko zadužnice. Stoga, kada bi stranka dostavila, primjerice, ovjerenu presliku otpravka rješenja kojim se zabilježba dopušta, ta isprava ne bi bila podobna za dopuštenje upisa.

2.7. OSTVARIVANJE UPISA U REDU PRVENSTVA
Prijedlog za upis ili brisanje prava za koje je prvenstveni red zabilježen mora se, zajedno s otpravkom rješenja kojim je zabilježba bila dopuštena, podnijeti u roku od godinu dana od dana provedbe upisa u zemljišne knjige¹⁴. U samom rješenju kojim se udovoljava prijedlogu naznačuje se dan kojim završava rok.¹⁵ Stoga se u praksi ne bi trebala pojavljivati pitanja do kada zabilježba proizvodi učinak, a taj rok trebalo bi zabilježiti i naznačiti u samom zemljišnoknjižnom ulošku prilikom upisa zabilježbe.

Prijedlog za upis prava u prvenstvenom redu (kao i brisanje zabilježbe) podnosi se elektronički isključivo putem javnog bilježnika, kojem stranka predaje otpravak rješenja na čuvanje u pologu isprava do donošenja rješenja o upisu, prema odredbama zakona kojim se uređuje javno bilježništvo koje se odnose na polog i čuvanje isprava kod javnog bilježnika¹⁶. Ta odredba je u Noveli ZZK-a doživjela veliku promjenu i izazvala prijepore u praksi. Valja imati na umu da se od 10. veljače 2023. svi prijedlozi za upis u zemljišnu knjigu podnose elektronički, putem javnog bilježnika ili odvjetnika, a u ovom slučaju isključivo putem javnog bilježnika. Zakonodavac je zbog posebne prirode ove zabilježbe imao mogućnost izuzeti ovu zabilježbu i upis u redu prvenstva u cijelosti izuzeti od elektroničkog postupanja ili se odlučiti na izmjene samog načina postupanja. Očigledno je da zakonodavac nije činio ustupke glede elektroničkog podnošenja prijedloga, već se odlučio za ovaj model u kojem se isprava polaže u javnobilježnički polog isprava.

Premda se ovo uređenje može činiti pretjerano otegotno za stranke, valja ipak imati na umu važnost i posljedice ove zabilježbe. Nekada je zabilježba prvenstvenog reda u praksi manje korištena, ali razvojem pravnog prometa ova zabilježba doživljava procvat.

Stoga, valja i s uređenjem ove zabilježbe postupati oprezno. Naime, kada se na temelju prijedloga o upisu u prvenstvenom redu dopusti uknjižba ili predbilježba, upis ima prvenstveni red zabilježbe, a na prijedlog stranke u čiju je korist dopuštena uknjižba dopustit će se brisanje onih upisa koji su glede ovog zemljišta ili ove tražbine dopušteni poslije podnošenja prijedloga za zabilježbu. Stranka prijedlog za brisanje upisa mora podnijeti u roku od 15 dana od kada je postalo pravomoćno rješenje kojim je dopuštena uknjižba u zabilježenom prvenstvenom redu¹⁷.

U ovom dijelu stranka je ograničena jedino glede stečajnog postupka te se člankom 80. stavkom 6. ZZK-a navodi da ako se nad vlasnikom zemljišta ili hipotekarnim vjerovnikom pokrene stečajni postupak prije nego što se zaprimi prijedlog, upis za koji je bio zabilježen prvenstveni red dopustit će se samo ako je isprava o poslu već bila sastavljena prije dana otvaranja stečajnog postupka, a dan sastavljanja isprave dokazan je javnom ovjerom, dok se stavkom 5. istoga članka navodi da se upis za zabilježenim prvenstvenim redom može dopustiti i kad su zemljište ili hipotekarna tražbina preneseni na trećega ili su opterećeni nakon što je podnesen prijedlog za zabilježbu prvenstvenoga reda.

Nadalje, javni bilježnik, a nakon što se provede upis u prvenstvenom redu, provedeni upis mora zabilježiti kao potvrdu o činjenicama na otpravku kojim je zabilježba dopuštena te ga otprema predlagatelju upisa¹⁸.

To ovlaštenje javnog bilježnika iznimno je bitno. Naime, nužno je da javni bilježnik zabilježi potvrdu da je upis proveden kako stranka ne bi mogla ponovno zatražiti upis u prvenstvenom redu ili naknadu štete jer joj je povrijeđen prvenstveni red. Stoga, iznimno je bitno da javni bilježnik zabilježi na otpravku da je zabilježba dopuštena.

Postupanje s pologom isprava i potvrdom o činjenicama ravna se prema općim propisima o javnom bilježništvu. Budući da je riječ o novom uređenju, otvara se mogućnost da će se pojaviti određena pitanja vezana uz postupanje, ali lepezom propisa o javnom bilježništvu pokrivene su odredbe kako o pologu isprava tako i o potvrdi o posvjedočenju činjenica, te bi bilo potpuno redundantno odredbe duplirati u ZZK-u.

Pologom isprava i zabilježbom kao potvrdom o činjenicama na otpravku osigurava se putem javnog bilježnika da stranka ne može doći u situaciju da zloupotrijebi svoje pravo, odnosno zabilježbu prvenstvenog reda.

2.8. BRISANJE ZABILJEŽBE PRVENSTVENOG REDA
Zabilježba prvenstvenog reda briše se:

- odlukom kojom se dopušta upis u prvenstvenom redu zabilježbe¹⁹,

- odlukom kojom se udovoljava prijedlogu stranke za brisanje zabilježbe prvenstvenog reda²⁰,

- po službenoj dužnosti ako se prijedlog za upis ne podnese u zakonom propisanom roku ili ako do kraja toga roka ne bude iscrpljen iznos glede kojega je bila provedena zabilježba prvenstvenoga reda²¹.

Ako se zabilježba briše prije isteka roka na temelju prijedloga stranke, valja primijeniti odredbe članka 80. ZZK-a. Naime, u članku 82. stavak 2. ZZK-a za brisanje zabilježbe prije proteka roka nisu propisana pravila kao u članku 80. ZZK-a kada se traži upis u prvenstvenom redu, ali kako se i u tom slučaju prijedlog mora podnijeti u elektroničkom obliku, a stranka mora podnijeti uz prijedlog za brisanje i otpravak rješenja kojom je upis zabilježbe prvenstvenog reda dopušten, postupanje je moguće jedino na način iz članka 80. ZZK-a. U ovom slučaju, javni bilježnik također je dužan zabilježiti potvrdu da je upis proveden u prvenstvenom redu, odnosno da je zabilježba brisana.

3. ZAKLJUČAK
Zabilježba prvenstvenog reda doživjela je Novelom ZZK-a nekoliko izmjena. Prije svega, izmijenjeno je samo podnošenje prijedloga, tako da je krug osoba koji može nastupiti kao predlagatelj ograničen samo na jednu osobu, a broj prava za koja se zabilježba može zatražiti jednim prijedlogom također je ograničen na jedno pravo. S druge strane, Novela ZZK-a prošila je prava za koja se zabilježba može upisati na sva stvarna prava, dok je prije bila moguća samo zabilježba prvenstvenog reda namjeravanog otuđenja i/ili opterećenja nekretnine.

U ostalom dijelu izmjene se odnose na prilagodbe vezane uz isključivo elektroničko podnošenje prijedloga. Prijašnja se odluka kojom je dopuštena zabilježba prvenstvenog reda sudu podnosila u izvorniku, a od Novele ZZK-a ulaže se u javnobilježnički polog. Također, sada javni bilježnik (kao što je prije sud) mora nakon provedbe upisa u redu prvenstva na ispravi zabilježiti potvrdu o činjenici da je upis proveden. Na isti bi način trebalo postupiti i kada strana predloži brisanje zabilježbe prvenstvenog reda prije proteka roka iz odluke kojom je zabilježba prvenstvenog reda dopuštena.

Novela ZZK-a u jednom je dijelu stupila na snagu tek prije šest mjeseci, ali s obzirom na brzinu rješavanja zemljišnoknjižnih predmeta na većini sudova u Republici Hrvatskoj (do 15 radnih dana), određene slabe točke već su u punom svjetlu izašle na vidjelo te su vjerojatno moguće daljnje dorade odredaba ZZK-a koje se odnose na zabilježbu prvenstvenog reda. No, iz prakse je vidljivo da novo uređenje nije prouzročilo veće teškoće u postupanju te se uspješno premostio ulazak u isključivo elektroničko podnošenje prijedloga u zemljišnim knjigama.

* Viša savjetnica – specijalistica u Sektoru za zemljišnoknjižna i stvarna prava, Ministarstvo pravosuđa i uprave RH.
1 V. članak 34. stavak 4. ZZK-a.
2 V. članak 44. alineja 1. ZZK-a.
3 V. članak 44. alineja 2. ZZK-a.
4 Josipović, T.: Priručnik za pravnu edukaciju iz zemljišnoknjižnog prava, Narodne novine, Zagreb, travanj 2005., stranice 110 - 111.
5 Nar. nov., br. 128/22. Novela ZZK-a stupila je na snagu 10. studenoga 2022.
6 Ibid, stranica 113.
7 V. članak 77. stavak 1. ZZK-a.
8 V. članak 77. stavak 1. i 4. ZZK-a.
9 V. članak 77. stavak 1. i 2. ZZK-a.
10 V. članak 77. stavak 2. ZZK-a.
11 V. članak 78. ZZK-a.
12 V. članak 79. ZZK-a.
13 Odredba članka 107. stavak 1. ZZK-a propisuje da se spis u redovitim zemljišnoknjižnim postupcima vodi u elektroničkom obliku. Ta odredba stupila je na snagu 10. veljače 2023.
14 V. članak 80. stavak 1. ZZK-a i članak 79. stavak 1. ZZK-a.
15 V. članak 79. stavak 2. ZZK-a.
16 V. članak 80. stavak 2. ZZK-a.
17 V. članak 80. stavak 2. i 3. ZZK-a.
18 V. članak 80. stavak 4. ZZK-a.
19 V. članak 81. stavak 1. ZZK-a.
20 V. članak 82. stavak 2. ZZK-a.
21 V. članak 82. stavak 1. ZZK-a.