Zakon o najmu stanova

I. OPĆE ODREDBE

Članak 1.

Ovim Zakonom uređuju se prava i obveze u svezi s najmom i korištenjem stana ili dijela stana.

Članak 2.

Stanom se smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz.

Ostale prostorije u zgradi koje najmoprimac koristi, (garaže, praonica rublja, sušionica rublja i slično) mogu biti predmet ugovora o najmu stana, a za njihovo korištenje se plaća posebna naknada.

Članak 3.

(1) Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu.

(2) Ugovorom o najmu stana uređuju se međusobni odnosi ugovornih strana.

(3) Uvjete sklapanja ugovora o najmu stana koji nisu propisani ovim Zakonom stranke ugovaraju slobodno.

Članak 4.

(1) Ugovor o najmu stana sklapa se s jednom osobom a iznimno s oba bračna druga.

(2) Ugovor o najmu stana sklapa se u pisanom obliku.

Članak 5.

Ugovor o najmu stana sadrži osobito:

1. ugovorne strane,

2. opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam,

3. visinu najamnine i način plaćanja,

4. vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati,

5. podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom,

6. vrijeme trajanja najma,

7. odredbe o održavanju stana,

8. odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi,

9. odredbe o primopredaji stana.

II. NAJAMNINE

Članak 6.

Najamnina koju za korištenje stanom plaća najmoprimac može biti:

- zaštićena najamnina,

- slobodno ugovorena najamnina.

Članak 7.

(1) Zaštićena najamnina je najamnina koja se određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske.

(2) Uvjeti i mjerila iz stavka 1. ovoga članka utvrđuju se ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca.

(3) Zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom.

Članak 8.

Zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji:

- se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za rješavanje stambenih pitanja osoba slabijeg imovnog stanja,

- se koriste stanom na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja,

- su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu ovoga Zakona,

- su određeni posebnim propisom.

Članak 9.

Slobodno ugovorenu najamninu plaćaju korisnici stanova za koje ovim Zakonom nije određeno plaćanje zaštićene najamnine.

Članak 10.

(1) Slobodno ugovorena najamnina iz ugovora o najmu stana sklopljenog na neodređeno vrijeme ne može se mijenjati prije isteka roka od jedne godine. Nakon toga roka, svaka ugovorna strana može u pisanom obliku predložiti izmjenu visine najamnine.

(2) Pri izmjeni najamnine nakon proteka roka iz stavka 1. ovoga članka, najamnina se može ugovoriti za daljnje razdoblje najviše do iznosa koji odgovara iznosu do 20% većem od prosječne slobodno ugovorene najamnine u istom naselju, odnosno županiji za stan koji se po površini, opremljenosti i položaju može usporediti sa stanom koji se daje u najam.

Članak 11.

(1) Podatke o visini prosječne najamnine prema odredbi članka 10. stavka 2. ovoga Zakona daje upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja, na temelju podataka iz popisa koji vodi o stanovima.

(2) Ako novopredložena najamnina prelazi iznos iz stavka 1. ovoga članka, najmoprimac ima pravo u roku od 30 dana od dana novopredložene visine najamnine putem suda zatražiti utvrđivanje njezine visine. Do donošenja odluke suda, najmoprimac plaća predujam najamnine u visini ugovorene najamnine.

III. OBVEZE NAJMODAVCA

Članak 12.

(1) Najmodavac predaje najmoprimcu stan u stanju pogodnom za stanovanje.

(2) Najmodavac i najmoprimac sastavljaju zapisnik kojim se utvrđuje stanje u kojem se stan nalazi u vrijeme predaje.

(3) Na odgovornost najmodavca glede nedostataka u stanu danom u najam, kao i za štetu nastalu zbog tih nedostataka, primjenjuju se propisi o obveznim odnosima.

Članak 13.

Najmodavac je dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu.

IV. OBVEZE NAJMOPRIMCA

Članak 14.

(1) Najmoprimac je dužan koristiti se stanom na način da ga čuva od oštećenja.

(2) Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.

(3) Najmoprimac je dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, koje je dužan snositi najmodavac.

Članak 15.

(1) Najmoprimac odgovara po općim propisima za štetu koju on ili korisnici stana prouzroče u stanu i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

(2) Za dužnu najamninu i naknadu štete iz stavka 1. ovoga članka postoji zakonsko založno pravo najmodavca na unesenom pokućstvu i drugim pokretninama najmoprimca i članova njegova obiteljskog domaćinstva, koje mogu biti predmet ovrhe. Najmodavac može te pokretnine prilikom iseljenja najmoprimca zadržati dok ne bude plaćen dužni iznos najamnine odnosno naknade štete.

(3) U slučajevima iz stavka 1. i 2. ovoga članka za dužnu najamninu i počinjenu štetu solidarno s najmoprimcem odgovaraju i članovi njegova obiteljskog domaćinstva.

Članak 16.

Najmoprimac i drugi korisnici stana dužni su najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju iz članka 14. stavka 3. ovoga Zakona te u svezi s kontrolom korištenja stana.

Članak 17.

Najmoprimac je dužan nakon prestanka najma predati stan najmodavcu u stanju u kojem ga je zaprimio uzimajući u obzir promjene do kojih je došlo redovitim korištenjem stanom, osim ako su stranke drukčije ugovorile.

V. PRAVA NAJMOPRIMCA

Članak 18.

(1) Najmoprimac ima pravo uporabe zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade nužnih za korištenje stanom te pravo korištenja zemljišta koje služi zgradi.

(2) Najmoprimac ima pravo uporabe i drugih zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade, ako je to određeno ugovorom.

VI. PRESTANAK UGOVORA O NAJMU STANA

Članak 19.

(1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito:

1. ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem,

2. ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca,

3. ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom,

4. ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je prema Zakonu dužan uzdržavati ili o osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje,

5. ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.

(2) Najmodavac ne može najmoprimcu otkazati ugovor o najmu stana iako su ispunjeni uvjeti iz stavka 1. ovoga članka ako ga prethodno pisano ne opomene da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz.

(3) Najmodavac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene iz stavka 2. ovog članka ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru, odnosno Zakonu.

Članak 20.

(1) Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako:

- najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili,

- ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.

(2) Najmodavac raskida ugovor o najmu stana u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana.

Članak 21.

(1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme pored razloga iz članka 19. ovoga Zakona, ako se u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo ako je najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme.

Članak 22.

(1) Najmodavac daje otkaz ugovora o najmu stana u pisanom obliku s obrazloženjem, neposredno uz potpis najmoprimca ili poštom preporučeno.

(2) Otkazni rok za iseljenje najmoprimca u slučaju iz članka 19. ovoga Zakona je tri mjeseca, a u slučaju iz članka 21. ovoga Zakona je šest mjeseci. Otkazni rok počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.

(3) Ako najmoprimac odbije primiti pisani otkaz, otkazni rok počinje teći od dana kada je obavijest o otkazu predana na pošti.

(4) Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u otkaznom roku, odnosno u roku koji je odredio najmodavac u slučaju iz članka 20. ovoga Zakona, najmodavac može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje najmoprimca.

(5) Postupak prokrenut tužbom za iseljenje najmoprimca hitan je.

Članak 23.

Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme, ali je o tome dužan izvijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana.

VII. SMRT, ODNOSNO PRESTANAK UGOVORNIH STRANA

Članak 24.

(1) U slučaju smrti ili promjene najmodavca, odnosno prestanka najmodavca kao pravne osobe, prava i dužnosti najmodavca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova nasljednika ili pravnog sljednika.

(2) U slučaju smrti najmoprimca ili kada najmoprimac napusti stan, prava i dužnosti najmoprimca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova bračnog druga. Ako bračnog druga nema, prava i obveze iz ugovora o najmu prelaze na dijete, pastorka ili najmoprimčeva usvojenika koji je naveden u ugovoru o najmu, ovisno o njihovu sporazumu.

(3) O nastaloj promjeni iz stavka 2. ovoga članka najmoprimac ili osobe koje s njim stanuju dužne su obavijestiti najmodavca u roku od 30 dana od smrti ili iseljenja najmoprimca. U istom roku dužne su te osobe obavijestiti najmodavca ako ne žele produžiti ugovorni odnos.

(4) Ako osobe iz stavka 2. ovoga članka ne postignu sporazum o tome tko će preuzeti prava i obveze iz ugovora o najmu, protekom roka od 30 dana od smrti ili iseljenja najmoprimca, smatrat će se da stan koriste bez ugovora o najmu stana.

VIII. OBNOVA UGOVORA O NAJMU STANA NA ODREĐENO VRIJEME

Članak 25.

(1) Ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme smatrat će se prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje.

(2) Ako najmodavac želi sklopiti ugovor o najmu stana za daljnje razdoblje, ali prema izmijenjenim uvjetima, dužan je o tome obavijestiti najmoprimca u roku i na način iz stavka 1. ovoga članka.

(3) Ako najmoprimac u roku od 15 dana od primitka obavijesti iz stavka 2. ovoga članka ne prihvati ponudu, smatrat će se da ne želi sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.

IX. POPIS UGOVORA O NAJMU STANA

Članak 26.

(1) Najmodavac je dužan ugovor o najmu stana kao i sve promjene glede visine najamnine dostaviti upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba te nadležnoj poreznoj upravi.

(2) Upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja vodi popis stanova, najmodavaca, najmoprimaca i visine najamnine.

X. PRIVREMENO KORIŠTENJE STANA

Članak 27.

Odredbe ovoga Zakona ne primjenjuju se ako stan služi za privremeni smještaj (turisti, đaci i sl.), kao i za stanove koji se daju na korištenje u svezi s obavljanjem poslova najmodavca (službeni stan).

XI. PODNAJAM STANA ILI DIJELA STANA

Članak 28.

(1) Najmoprimac može dati u podnajam stan u cijelosti ili u dijelu, uz suglasnost najmodavca.

(2) Najmoprimac je dužan ugovor o podnajmu stana kao i sve promjene glede visine podnajamnine dostaviti poreznoj upravi nadležnoj prema mjestu gdje se stan nalazi. Najmoprimac je dužan taj ugovor dostaviti i najmodavcu.

XI.a ZAŠTIĆENI NAJMOPRIMAC I PODSTANAR

Članak 28.a

Ukida se.

Članak 28.b

Ukida se.

Članak 28.c

Ukida se.

Članak 28.d

Ukida se.

Članak 28.e

Ukida se.

Članak 28.f

Ukida se.

Članak 28.g

Ukida se.

Članak 28.h

Ukida se.

Članak 28.i

Ukida se.

Članak 28.j

Ukida se.

Članak 28.k

Ukida se.

Članak 28.l

Ukida se.

Članak 28.m

Ukida se.

Članak 28.n

Ukida se.

XII. PREKRŠAJNA ODREDBA

Članak 29.

Novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 5.000,00 kuna kaznit će se za prekršaj najmodavac koji ne postupi prema odredbi članka 26. stavka 1. ovoga Zakona.

Članak 30.

Prestaje važiti.

Članak 31.

Prestaje važiti.

Članak 32.

Prestaje važiti.

Članak 33.

Prestaje važiti.

Članak 34.

Prestaje važiti.

Članak 35.

Prestaje važiti.

Članak 36.

Prestaje važiti.

Članak 37.

Prestaje važiti.

Članak 38.

Prestaje važiti.

Članak 39.

Ukida se.

Članak 40.

Prestaje važiti.

Članak 41.

Prestaje važiti.

Članak 42.

Prestaje važiti.

Članak 43.

Prestaje važiti.

Članak 44.

Prestaje važiti.

Članak 45.

Prestaje važiti.

Članak 46.

Prestaje važiti.

Članak 47.

Prestaje važiti.

Članak 48.

Prestaje važiti.

Članak 49.

Prestaje važiti.

XIV. ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 50.

(1) Vlada Republike Hrvatske donijet će propise iz članka 7. ovoga Zakona u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(2) Upravni odjel jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba nadležan za poslove stanovanja ustrojit će popis iz članka 26. stavka 2. ovoga Zakona u roku od jedne godine od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Članak 51.

Vlada Republike Hrvatske ili poglavarstva Grada Zagreba, općina ili gradova dužni su za stanove u svojem vlasništvu propisati uvjete i mjerila za davanje u najam tih stanova, u roku od šest mjeseci od stupanja na snagu ovoga Zakona.

Članak 52.

(1) Postupci pokrenuti prema odredbama Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.) do stupanja na snagu ovoga Zakona dovršit će se prema tom Zakonu.

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, postupci za iseljenje osoba iz članka 48. ovoga Zakona dovršit će se prema odredbama ovoga Zakona.

(3) Presuda o iseljenju osoba koje se koriste stanovima u vlasništvu fizičkih osoba na temelju članka 61. stavka 5. Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.) neće se ovršiti dok vlasnik stana toj osobi ne osigura drugi odgovarajući stan na kojem će steći pravni položaj zaštićenog najmoprimca.

Članak 53.

Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaje vrijediti Glava I., IV., V., VI., VII., VIII., IX., X. i XI. Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.)

Članak 54.

Ovaj Zakon stupa na snagu osmoga dana od dana objave u "Narodnim novinama".